Phát sinh cách hiểu khác nhau

Ngày 28/8/2026, UBND TP. Hồ Chí Minh ban hành Quyết định 67/2026/QĐ-UBND quy định điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn thành phố.

Quyết định này được áp dụng thống nhất trên toàn TP. Hồ Chí Minh mới, đồng thời thay thế các quy định trước đây của TP. Hồ Chí Minh, tỉnh Bình Dương và tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.

Theo Điều 4 Quyết định 67, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách, sau khi trừ phần diện tích thuộc quy hoạch hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, quy hoạch đường giao thông, phải bảo đảm diện tích tối thiểu.

Đối với đất ở, diện tích tối thiểu được chia thành năm khu vực, dao động từ 36m² đến 100m². Ngoài diện tích, thửa đất còn phải đáp ứng điều kiện về chiều rộng và chiều sâu, từ 3m đến 5m tùy khu vực.

Đối với đất nông nghiệp, diện tích tối thiểu là 500m² đối với đất trồng cây hằng năm và đất nông nghiệp khác; 1.000m² đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất chăn nuôi tập trung.

Vướng mắc phát sinh đối với những thửa đất sử dụng hỗn hợp, tức trên cùng một giấy chứng nhận có cả đất ở và đất nông nghiệp. Đây là tình trạng tương đối phổ biến tại các khu dân cư thuộc địa bàn Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu trước đây.

Trong đơn gửi Sở Nông nghiệp và Môi trường TP. Hồ Chí Minh, một người có tên Nguyễn Thị Bẩm phản ánh rằng khi tiếp nhận hồ sơ tách thửa đất hỗn hợp, có trường hợp cán bộ yêu cầu cả phần đất ở và phần đất nông nghiệp trên thửa mới cũng như thửa còn lại đều phải đạt diện tích tối thiểu của từng loại đất.

Theo phản ánh, phần đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư thường chỉ có diện tích từ vài chục đến vài trăm mét vuông, khó đáp ứng mức tối thiểu 500m² hoặc 1.000m² như đất sản xuất nông nghiệp. Người dân vì vậy được hướng dẫn chuyển toàn bộ phần đất nông nghiệp sang đất ở trước khi tách thửa, dẫn đến nghĩa vụ tài chính lớn.

Đáng lưu ý, nhận định “hơn 90% hồ sơ bị đóng băng” là nội dung người dân trình bày trong đơn, chưa phải số liệu thống kê được Sở Nông nghiệp và Môi trường TP. Hồ Chí Minh xác nhận.

Đề nghị tách loại đất nào thì xét loại đất đó

Ngày 22/9/2026, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP. Hồ Chí Minh ban hành Công văn số 31683/SNNMT-QLĐ trả lời phản ánh trên của bà Nguyễn Thị Bẩm.

Sở dẫn khoản 4 Điều 220 Luật Đất đai năm 2024, theo đó UBND cấp tỉnh được quy định cụ thể điều kiện và diện tích tối thiểu của việc tách, hợp thửa đối với từng loại đất.

Đối với trường hợp sử dụng đất hỗn hợp, Sở cho biết người dân được quyền lựa chọn thửa đất thuộc loại đất ở hoặc đất nông nghiệp để đề nghị tách.

Theo cách giải thích của Sở, chỉ xem xét điều kiện diện tích tối thiểu đối với loại đất người dân đề nghị tách do có hình thành thửa đất mới; loại đất người dân không đề nghị tách thì không phải xem xét trong yêu cầu đó. Nếu người dân yêu cầu tách đồng thời cả đất ở và đất nông nghiệp thì phải xem xét điều kiện diện tích tối thiểu đối với từng loại đất được đề nghị tách.

Nói một cách dễ hiểu, nếu người dân chỉ đề nghị tách đất ở thì cơ quan giải quyết hồ sơ xem xét điều kiện áp dụng đối với đất ở. Nếu chỉ đề nghị tách đất nông nghiệp thì xem xét điều kiện của loại đất nông nghiệp tương ứng. Chỉ khi đề nghị tách cả hai loại đất thì mới phải xem xét điều kiện đối với cả đất ở và đất nông nghiệp.

Cách hiểu này giúp tránh việc áp dụng diện tích tối thiểu của đất nông nghiệp một cách máy móc đối với phần đất nông nghiệp xen kẽ mà người dân không đề nghị tách thành thửa độc lập.

Do đó, trước khi nộp hồ sơ, người dân cần xác định rõ mình đề nghị tách đất ở, đất nông nghiệp hay đồng thời cả hai.

Về phía cơ quan tiếp nhận, cần áp dụng thống nhất cách giải thích của cơ quan chuyên môn, tránh yêu cầu phần đất không được đề nghị tách phải đáp ứng điều kiện của một thửa đất độc lập hoặc buộc người dân chuyển toàn bộ đất nông nghiệp sang đất ở khi pháp luật không quy định.